Hoe je een huis kunt kopen zonder grond

In de huidige krappe huizenmarkt kan het aantrekkelijk zijn om duokoop toe te passen. Je hebt dan alleen voor het nieuwbouwhuis een hypotheek nodig. De grond eronder wordt afgesplitst. Die huur je van de Nationale Grondbank (DNGB). Daardoor heb je een iets minder hoge hypotheek nodig, maar de constructie kent nadelen.


"Momenteel kun je met een bruto gezinsinkomen van 50.000 euro in Almere slechts één huis kopen", legt Olav Koenders van DNGB uit. Hij bedacht in 2009 de duokoopconstructie. "Met duokoop kun je kiezen uit zeven huizen in Almere. In alle provincies zien we zulke verschillen."

Duokoop wordt volgens Koenders vooral gebruikt door starters en mensen die hun tweede huis kopen. Gemeenten kiezen soms ook voor een verplichte duokoopregeling om het hun inwoners gemakkelijker te maken een huis te kopen, zegt hij. "Zeker bij iets duurdere woningen die energiezuiniger moeten zijn, kan het net het verschil uitmaken. En starters op de huizenmarkt zien de constructie vooral als opstart, als overbruggingsregeling. Zodra ze meer inkomen hebben, kunnen ze immers de grond er weer bij kopen, of naar een groter huis verhuizen."

Ook Gelderland ziet heil in de erfpachtconstructie, zo maakte het provinciebestuur deze week bekend. Er komt een woonfonds via Stichting Koopsmarter waaruit de grond wordt gefinancierd. De koper koopt het huis, de stichting koopt de grond en de provincie en de gemeente staan garant voor de lening voor de grondaankoop. Volgens gedeputeerde Peter Kerris komen er zo meer bouwprojecten van de grond. "Daarmee stimuleren we de doorstroming vanuit (sociale) huur naar koopwoningen, waardoor deze huurwoningen weer vrijkomen voor anderen." De provincie begint vooralsnog met een proef.


Aan duokoop kleven ook nadelen

Vereniging Eigen Huis wijst huizenbezitters op het nadeel dat de stijging van de grondprijs bij duokoop niet voor hen is. Ze becijferen een gemiste vermogensopbouw van vele tienduizenden euro's na dertig jaar bij deze constructie. Koenders erkent dat, maar zegt ook: "Bijna niemand woont meer dan dertig jaar in hetzelfde huis. Zeker starters niet. Je kunt, zodra je meer inkomen hebt, de grond er op elk gewenst moment bij kopen."

Bij duokoop betaal je maandelijks een erfpachtcanon van 3 procent op jaarbasis over de waarde van de grond. Stel dat de grond 200.000 euro kost, dan ben je 6.000 euro per jaar kwijt aan erfpacht, oftewel 500 euro per maand. Als het huis ook 200.000 euro kost en je hebt een hypotheek met 1,5 procent rente, dan ben je 3.000 euro per jaar aan rente kwijt, oftewel 250 euro per maand. Aan aflossing nog eens ruim 500 euro. De maandlasten zijn dan 1.250 euro. Het voordeel zit hem erin dat je de 200.000 euro voor de grond niet hoeft af te lossen, waardoor de maandlasten iets lager blijven. Het verschil groeit als de grond ten opzichte van het huis goedkoper is.


“De verkoper heeft weliswaar niet geprofiteerd van de grondprijsstijging, maar wel van de stijging van de waarde van het huis zelf.” Olav Koenders

Een bezwaar dat Vereniging Eigen Huis aanvoert, is dat je een huis waarvan de grond via de duokoopregeling in erfpacht zit, lastiger kunt doorverkopen. "Mensen vinden het lastig als ze een huis moeten kopen als daar erfpacht op zit", denkt Vereniging Eigen Huis. "Ze zijn bang dat ze daar hun hele leven aan vastzitten." De regeling is echter per maand opzegbaar, zegt Koenders. "Je kunt op het moment van doorverkoop ook de grond laten kopen door de nieuwe eigenaar. De verkoper heeft weliswaar niet geprofiteerd van de grondprijsstijging, maar wel van de stijging van de waarde van het huis zelf."

Met het vorige fonds, dat in 2019 werd gelanceerd, zijn zo'n 1.750 huizenkopers aan een huis geholpen. Duokoop is alleen mogelijk in combinatie met een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG).


Klik hier om het originele artikel te lezen.

29 weergaven0 opmerkingen